Die Kostenübernahme bei Schönheitsreparaturen an der Wohnung ist ein Dauerthema für alle Mieter. Der Bundesgerichtshof hat in sich der letzten Zeit in mehreren Urteilen damit befasst. Die so genannte starre Fristenklausel ist unwirksam. Die Verpflichtung des Mieters z. B. Küche, Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 bis 5 Jahre, Fenster/Tür/Heizkörper: 6 Jahre zu renovieren hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt. (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05) Der Mieter muss nicht renovieren und nichts zahlen.
Auch die so genannte Tapeten-Klausel, nach der der Mieter verpflichtet werden soll, beim Auszug alle Tapeten zu entfernen gekippt. (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05) Diese sind unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Wichtig ist dabei, dass es keine Rolle spielt, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung und nicht auch zur Wiederanbringung von Tapeten verpflichtet, dies hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich klargestellt. Die „Tapeten-Klausel“ wird dabei genauso behandelt wie Endrenovierungsklauseln. Aufgrund einer Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in den letzten Monaten dürften hunderttausende von Vertragsklauseln unwirksam sein. Wichtig hierbei ist, dass viele Klauseln sich ähneln, deshalb sollte der Mieter sich unbedingt beraten lassen, bevor er handelt.
Allerdings hat das Amtsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 33 C 2479/05) entschieden, dass der Vermieter, wenn er selbst für die Schönheitsreparaturen aufkommt, dann auch den Zuschlag nach der Berechnungsverordnung auf die ortsübliche Miete verlangen kann. Das Amtsgericht Langenfeld hat dies in einer aktuellen Entscheidung ebenfalls so gesehen (Aktenzeichen 11 C 123/05). Diese mieterfeindlichen Urteile wurden vom Deutschen Mieterbund und der TRANSNET als Mieterfeindlich kritisiert. Laut Berechnungsverordnung kann der Vermieter, sofern er Schönheitsreparaturen und Bagatellschäden übernimmt, bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr (71 Cent pro Monat)auf den Mieter abwälzen. Diesen Betrag kann er auf die ortübliche Vergleichsmiete aufschlagen.
Insbesondere Mieter der Eisenbahnerwohnungen, die noch ein so genanntes „Renovierungskonto“ in ihrem Mietvertrag haben, haben deshalb zur Zeit eine unklare Situation. Zum einen sind im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auf sie abgewälzt zum andern ist das „Renovierungskonto“ rechtlich gesehen Bestandteil der Miete und zwar für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter. Allerdings verpflichtet sich der Vermieter nur zu einem Zuschuss zu den Schönheitsreparaturen.. Diese Klauseln könnten möglicherweise aufgrund aktueller Rechtsprechung nicht mehr zu halten sein. Inzwischen haben die Deutsche Annington bzw. die zu ihr gehörenden Gesellschaften beim Mieterhöhungsverlangen einen Aufschlag auf die Vergleichsmiete für Schönheitsreparaturen verlangt. Begründung: sie kämen für die Schönheitsreparaturen auf. Macht der Vermieter in einem Mieterhöhungsschreiben geltend, dass er Renovierungen übernimmt, so ist dies nach der neuen Rechtsprechung wohl nicht zu beanstanden. Die Schönheitsreparaturenklausel ist unwirksam und die neue Rechtsprechung zu den Zuschlägen nach der Berechnungsverordnung greift.
TRANSNET hat deshalb mit der Annington verhandelt. Wir hielten es für unangemessen, den gesetzlich möglichen Betrag bis zum letzten Cent auszuschöpfen. Es konnte vereinbart werden, dass der Zuschlag auf die Vergleichsmiete auf maximal 45 Cent pro Quadratmeter begrenzt werden. Diese Begrenzung gilt für alle zukünftigen Mieterhöhungen. Im Einzelfall kann das für den Mieter eine Ersparnis von 20 Euro und mehr pro Monat bedeuten.
Unser Rat ist es deshalb: Der Mieter sollte dies akzeptieren – sollte aber zugleich den Vermieter dann auch in die Pflicht nehmen. Das heißt, dass dann auch die volle Kostenübernahme für angemessene und notwendige Renovierungen vom Vermieter verlangt werden kann. Weigert sich der Vermieter oder will er dann auf die bisherige Zuschussregelung zurückgreifen, sollte sich der Mieter nicht scheuen, dann auch rechtliche Schritte einzuleiten. Dies betrifft jedoch nur den Zuschlag nach der Berechnungsverordnung, ob die Mieterhöhung insgesamt wirksam ist oder nicht, muss weiterhin nach Vergleichsmiete und den Mieterschutzbestimmungen geprüft werden.
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